Trái ngược với các loại tài sản khác có hiệu suất chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố vĩ mô như điều kiện kinh tế, hiệu suất khách sạn và khu nghỉ mát bị ảnh hưởng mạnh bởi các yếu tố vi mô như phong cách quản lý, hoạt động tiếp thị, thiết kế xu hướng thị trường khách sạn tổng thể.
Các nhà đầu tư khách sạn phải đối mặt với nhiều thách thức trong thiết kế, mở trước và hoạt động, đó là lý do tại sao các công ty quản lý tài sản có kinh nghiệm luôn được khuyến khích trong quá trình xây dựng cũng như trong quá trình hoạt động, đặc biệt là cho các nhà phát triển khách sạn thiếu kinh nghiệm. Có một câu nói đặc biệt đúng đối với các dự án khách sạn: "Nếu bạn nghĩ rằng nó đắt tiền để thuê một chuyên gia để thực hiện công việc, hãy đợi cho đến khi bạn thuê một người nghiệp dư".
Các lỗi lập kế hoạch và thiết kế thường xuyên do các nhà phát triển khách sạn thiếu kinh nghiệm thực hiện, chủ yếu là do chi phí cắt giảm mục tiêu nhưng cuối cùng dẫn đến những lỗi nghiêm trọng hơn nhiều sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả hoạt động và giá trị xây dựng sau khi hoàn thành. Mặt khác, một sự phát triển khách sạn được thực hiện tốt có thể khá hấp dẫn và năng suất trung bình cao hơn các sản phẩm bất động sản khác. Ở Việt Nam và Campuchia, năng suất đầu tư của khách sạn có thể thay đổi từ 8% đến 13% tùy thuộc vào vị trí, đánh giá tài sản, chất lượng và hiệu quả quản lý.
Trong lịch sử, Việt Nam đã nhìn thấy một số tài sản phát triển tốt và chạy tốt, mang lại lợi nhuận tuyệt vời cho nhà phát triển, với các chiến lược thực hiện và thoát ra rõ ràng. Các nhà phát triển như Liberty Group, Ocean Group, VinaCapital, Indochina Land, Sun Group cũng như các công ty khác như Tan Hai Long Hotel Group và A & amp; Em đã chứng minh sự nhất quán và rõ ràng trong lời hứa thương hiệu với khả năng thực hiện. & Nbsp; Nhưng cũng có rất nhiều câu chuyện kinh dị kết thúc trong việc thu hồi ngân hàng hoặc gặp khó khăn trong hoạt động. Phần lớn trong số này là do chi phí xây dựng thấp và vốn khởi nghiệp, lập kế hoạch ban đầu kém, sở thích cá nhân của nhà phát triển ảnh hưởng đến thiết kế và cơ sở, được thúc đẩy bởi một điều tiêu cực trong điều kiện thị trường. & Nbsp;
Một trong những dấu hiệu mạnh nhất của các khách sạn là một loại tài sản hấp dẫn ở Việt Nam là sự thèm ăn mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong nước và quốc tế cho các tài sản hoạt động, được thiết kế tốt và chạy tốt. & Nbsp; Nếu các nhà phát triển Việt Nam xây dựng đúng sản phẩm, giá trị cuối cùng có thể hấp dẫn đặc biệt và với nhu cầu ngày càng tăng về tài sản khách sạn, điều này có thể dẫn đến việc xây dựng & amp; mô hình bán hàng. Tuy nhiên, sự phức tạp nằm trong việc xác định "sản phẩm phù hợp". Thường xuyên hơn không, sai lầm trong thiết kế hoặc cắt giảm chi phí quá mức trong phù hợp và nội thất làm giảm sự hấp dẫn của sản phẩm cho các nhà đầu tư tiềm năng. Những sai lầm này làm giảm giá trị của tòa nhà đã hoàn thành ở mức độ đầu tư ban đầu không có giá trị dòng tiền mà nó tạo ra, cân nhắc rằng Việt Nam vẫn có chi phí đất đắt so với các điểm đến tương tự khác.
Từ góc độ nhu cầu, khách du lịch ngày càng tăng đi du lịch ở nước ngoài dẫn đến sự tăng trưởng cực kỳ mạnh mẽ của khách du lịch nội Á. Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu ở châu Á chỉ mới bắt đầu và được dẫn dắt bởi Trung Quốc và điều này sẽ tiếp tục trong tương lai gần. Khách du lịch Trung Quốc đã thống trị lượng khách quốc tế đến Đà Nẵng, hiện đang chiếm 50%, với con số dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Các thị trường nguồn khác như Nga cũng đang phát triển mạnh mẽ, đã thống trị các điểm đến như Phuket và Pattaya, chắc chắn họ sẽ có tác động mạnh mẽ đến các khu vực ven biển Việt Nam.
Điều đó đang được nói, nó không nên quên rằng sự tăng trưởng tiềm năng thực sự nằm với du khách trong nước và thói quen đi lại thay đổi nhanh chóng của họ. Sự gia tăng của các hãng hàng không ngân sách và sự tăng trưởng trong sức mạnh chi tiêu của họ có nghĩa là du khách trong nước sẽ vẫn là một người lái xe quan trọng trong tương lai.
Nhu cầu về chỗ ở không chỉ bao gồm khách ngắn hạn ngắn hạn mà còn có nhiều khách dài hạn hơn, những người ở lại hàng tuần hoặc hàng tháng tại các thành phố chính ở Việt Nam. & Nbsp; Ví dụ, sự gia tăng nhanh chóng đầu tư công nghiệp của Nhật Bản vào các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai sẽ tạo ra nhu cầu cao về căn hộ dịch vụ hoặc chỗ ở lâu dài sẽ dẫn đến việc phát triển các hình thức lưu trú mới.
Một trong những đặc điểm của khách sạn và khu nghỉ dưỡng, so với các loại tài sản khác, là một loạt các nguồn thu nhập, không chỉ bao gồm tiền thuê phòng mà còn nhiều loại hơn trong một số trường hợp. . Thông thường, chủ khách sạn quen thuộc với bốn loại doanh thu, hai loại đầu tiên là phòng và thực phẩm & amp; đồ uống (F & amp; B). Loại thứ ba là các phòng ban khác và hạng mục cuối cùng là doanh thu cho thuê.
Tính trung bình, ở Việt Nam, doanh thu phòng ở phần lớn các khách sạn trong thành phố chiếm 55 - 65% tổng doanh thu, tuy nhiên, trong các trường hợp cụ thể, chẳng hạn như tài sản có cửa hàng F & amp; B thành công tỷ lệ thấp hơn trong tổng doanh thu, với thành phần F & amp; B đóng góp một phần lớn hơn. Các loại doanh thu khác trong bốn và năm sao khách sạn trung bình đóng góp từ 6-8 phần trăm tổng doanh thu. Thông thường cho các thuộc tính địa phương nhỏ hơn với một thành phần spa lớn, tỷ lệ phần trăm này có thể cao hơn. Cuối cùng, Doanh thu cho thuê phần lớn phụ thuộc vào đặc điểm và vị trí vật lý của tài sản với một số thuộc tính không có trình tạo doanh thu này trong khi các thuộc tính khác có đóng góp lớn hơn.
Trong các thuộc tính nhỏ hơn từ 3 sao trở lên, tác động của thuê phòng đối với tổng doanh thu cao hơn nhiều, trong một số trường hợp, 80 - 95% cho các khách sạn nhỏ do gia đình tự quản ở các thành phố chính.
So với các loại tài sản bất động sản khác, khách sạn và khu nghỉ mát cũng được phân biệt bởi biên lợi nhuận hoạt động thấp hơn đáng kể do đó các hoạt động tinh vi được yêu cầu phải kiểm soát chặt chẽ chi phí. Nói chung, tỷ lệ EBITDA cho các khách sạn 4 và 5 sao ở các thành phố chính ở Việt Nam có thể dao động từ 25-35% đến 50 - 55% phần lớn phụ thuộc vào phong cách quản lý và điều kiện vật chất tài sản.
Khi nói đến ba ngôi sao và các thuộc tính dưới đây, thường lợi nhuận cao hơn do sử dụng nhân viên đa nhiệm làm việc trong các vai trò khác nhau hoặc bằng cách tránh lương đắt tiền như vị trí GM được thay thế bởi người quản lý tài sản. & Nbsp; Tuy nhiên, khi số lượng phòng nhỏ, chi phí cố định sẽ khó khấu hao hơn trong toàn bộ hoạt động, làm giảm áp lực biên lợi nhuận.
Sự phức tạp của đầu tư khách sạn và khu nghỉ mát, có thể dẫn đến thời gian hoàn vốn dài hơn cho các nhà phát triển thiếu kinh nghiệm trong một thị trường đầy thử thách. Để tránh vấn đề này, có một loạt các giải pháp thay thế hoặc giải pháp có cấu trúc có sẵn giúp các nhà phát triển khách sạn và khu nghỉ mát rút ngắn thời gian hoàn vốn hoặc tăng cường dòng tiền. Chúng bao gồm quyền sở hữu phân đoạn, timesharing, các mô hình dân cư sử dụng hỗn hợp và các thỏa thuận quản lý với lợi nhuận được đảm bảo để đặt tên một vài. Tất cả các cấu trúc này cung cấp các giải pháp khả thi cho các nhà phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng để đa dạng hóa và đảm bảo luồng tiền hoặc chuyển rủi ro hoạt động cho bên thứ ba. Tuy nhiên, khi các cấu trúc này giới thiệu mức độ phức tạp tăng lên, chúng đòi hỏi phải xem xét và lập kế hoạch nghiêm túc trước khi bắt đầu triển khai.
Như một tư tưởng cuối cùng, đầu tư khách sạn và resort là nguồn đa dạng có giá trị cho các nhà phát triển xem xét sản phẩm mới, so với các loại sản phẩm khác, do nhu cầu từ người dùng cuối có mối tương quan thấp với nhu cầu của người dùng cuối đối với các phân đoạn khác. Do đó, trong thời kỳ suy thoái của thị trường bất động sản, khi nhu cầu về tài sản nhà ở hoặc thương mại thấp, các nhà phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng vẫn có thể tận hưởng dòng tiền lành mạnh.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét